Pratica comum no comércio de compra e venda de imóveis é a exigência de pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) antes do registro da compra venda, na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de imóveis.
Contudo as prefeituras podem agir dessa forma? As construtoras ou a financiadora podem exigir isso? E quanto aos Cartórios?
Essas dúvidas são frequentes e os compradores geralmente não sabem como agir, se contraindo dívidas muitas vezes não informadas antes do tempo.
Para dirimir tais dúvidas devemos analisar alguns pontos e nos questionar: O que é ITBI? Quando a compra é realizada e passa a surtir efeitos?
Dispensadas as explicações técnicas temos que ITBI é sigla para Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis. Quem institui o tributo em questão é o Município, e sua alíquota é, em média, 2% do valor imóvel transmitido e ele deve ser pago pelo comprador.
Quer dizer que ao comprar um imóvel, o comprador fica obrigado a pagar esse tributo à municipalidade em que o imóvel está localizado.
Mas quando a compra é efetivada? Quando ela passa a produzir efeitos?
Todo tributo possuí um fato gerador, por meio do qual o lançamento do tributo se torna possível. Assim, o fato gerador do ITBI é justamente a transferência do imóvel.
Nos temos do art. 1.245 do Código Civil nos impõe que a transmissão é feita por meio do respectivo registro do contrato no cartório.
Mas como isso pode dar problemas na aquisição do imóvel?
Suponhamos que haja compra de um imóvel de uma Construtora, com uma valo vultuoso de entrada e promessa de financiamento do saldo devedor.
Esse contrato não é registrado, mas junto de todas as taxas e cheques caução exigidos pelos vendedores, há a cobrança do ITBI emitido pela Prefeitura, que é pago, antes mesmo do registro da compra e venda..
Suponhamos que pela grave crise financeira, o comprador não consegue realizar o financiamento junto à uma instituição bancária.
Então temos que o bem não foi transmitido, formalmente vendido, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, mas o imposto sobre essa operação já foi cobrado e quitado, ou seja, cobrado indevidamente!
Muitas vezes os compradores não se dão conta disso e perdem vultuosos valores, uma vez que a alíquota de tal imposto, em média é 2% do valor total do imóvel em um valor tributário indevidamente exigido e quitado. Cabendo, assim, ação Judicial para o ressarcimento de tais valores.
CONCLUSÃO
Um comprador de imóvel não pode ser lesado pelo Municípios ao antecipar o pagamento do ITBI. Lembre-se, somente se paga o tributo após o registro do contrato no cartório, com a ultimação da compra e venda.
Cabendo ação judicial para recuperar os valores pagos em um imposto indevido, devido a compra e venda não ter sido realizada.
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Texto escrito pelo Dr. André Carotta Zoboli, advogado e sócio de Zoboli & Zuza Advogados Associados.
Art. 1.245, CC: https://presrepublica.jusbrasil.com.br/legislacao/91577/codigo-civil-lei-10406-02#art-1245
